Худшие времена прошли, как заявляет Мутко? Не уверен

Я бы точно не спешил с такими выводами.

Да, ставка начала снижаться, и это позитивный сигнал для рынка. Но если посмотреть на экономику покупки жилья, возникает закономерный вопрос: кто сегодня берет рыночную ипотеку и за счет каких доходов это обслуживается?

Средняя квартира в Москве стоит около 400 тысяч рублей за квадратный метр. Это примерно 20 миллионов рублей за стандартную квартиру. Возьмем благополучную московскую семью (коих сейчас весьма не много), где оба супруга работают и получают по 150 тысяч рублей в месяц. Зарплата одного человека практически полностью уходит на текущие расходы: аренду жилья, питание, транспорт, детей и повседневные нужды. Зарплату второго можно направлять на накопление первого взноса. Даже в такой модели семье потребуется более двух лет, чтобы накопить на первоначальный взнос. После - оформляют ипотеку ~ на 16 миллионов рублей. При рыночной ставке около 19% ежемесячный платеж составит более 250 тыс. рублей, а у них по-прежнему 150 тыс. руб. в месяц на выплату ипотеки. Экономика просто не сходится.

Поэтому, когда мы слышим о восстановлении рыночной ипотеки и оживлении спроса, хочется понять, насколько этот спрос действительно (!) массовый и устойчивый. Для большей части населения покупка жилья остается математически недоступной.

А уж если посмотреть на регионы, ситуация зачастую еще сложнее. Доходы там заметно ниже московских, а доступность жилья остается такой же, если не более серьезной проблемой. При этом расходы граждан продолжают расти вслед за новыми платежами, налогами, сборами и другими обязательными затратами.

Аналогичная ситуация и на стороне девелоперов. Строительная себестоимость увеличивается. В Москве этот процесс особенно заметен: растут требования к архитектурным решениям, увеличиваются инфраструктурные обязательства, социальные отчисления и различные платежи в бюджет. Все это неизбежно закладывается в стоимость квадратного метра.

Поэтому я не разделяю уверенность, что отрасль уже прошла самый тяжелый период. Снижение ключевой ставки - важный фактор поддержки рынка, но оно не отменяет фундаментальной проблемы: стоимость жилья растет быстрее, чем платежеспособность покупателей.

Сегодня гораздо важнее говорить не об «оттепели», а о том, как рынок будет преодолевать разрыв между ценой квадратного метра, себестоимостью строительства и реальными доходами населения.

Пока ответа на этот вопрос я не вижу.