Дмитрий Долгов: что происходит с рынком недвижимости?

Алексей Тугарев: У нас сегодня в гостях Дмитрий Долгов. Привет, Дим!

Дмитрий Долгов: Добрый день!

Алексей Тугарев: Ты у нас когда-то обучался на нашем курсе по инвестиционному анализу и финансовому моделированию на одном из относительно ранних потоков. Это сколько лет назад было, помнишь?

Дмитрий Долгов: Это было в 2021 году, если мне память не изменяет.

Алексей Тугарев: Или ещё раньше?

Дмитрий Долгов: Нет, наверное, 2020 или 2021. Это было точно после пандемии и до всех остальных событий до начала, потому что мы потом как раз делали интервью, как раз в начале февраля.

Алексей Тугарев: Подкаст, который с Михаилом. Да. Кстати, коллеги, можете посмотреть этот подкаст и сравнить то, что говорилось пять лет назад, с тем, что в итоге претворилось в жизнь. Дима на тот момент занимал позицию вице-президента компании «Ингеоком», крупнейшего метростроителя.

Дмитрий Долгов: Да, вице-президент компании «Ингеоком».

Алексей Тугарев: Это метростроитель, крупнейший.

Дмитрий Долгов: Метростроитель. У нас были определённые девелоперские амбиции, они и сейчас есть у компании, поэтому было достаточно глубокое погружение в девелоперскую тематику. Смотрели разные объекты, разную географию. В целом всё было очень интересно.

Алексей Тугарев: Что ты на сегодняшний день думаешь про девелоперский рынок? Краткий обзор, максимально коротко.

Дмитрий Долгов: Про девелоперский рынок. Первое — я считаю, что девелоперский рынок — это, наверное, одно из немногих направлений инвестиций и деятельности, где есть максимальная свобода действий. То есть как географически, так и по типам того, чем ты хочешь заниматься.

Мало у тебя денег — идёшь, строишь домик в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), продаёшь его. Много у тебя денег — смотришь на какие-то МКД-шные (многоквартирные дома) истории. Очень много у тебя денег — делаешь большие склады и продаёшь их или сдаёшь в аренду. И всё это про деньги. Как правило, все эти вещи доходные: какие-то более доходные, какие-то менее. Самый важный момент — определить, что лучше.

Обзор рынка

Алексей Тугарев: На сегодняшний день как ты видишь картину в целом? Какие сегменты ты видишь живыми, какие — не очень? Как ты видишь характер инвестиционного рынка? Стоит вообще этим сегодня заниматься или нет? Если да, то в каких сегментах?

Дмитрий Долгов: То, что я вижу: все девелоперы занимают в среднем под 20% годовых на бирже. Моя внутренняя норма доходности говорит о том, что 20% — это примерно предельный показатель для девелоперского проекта. В долгую обслуживать такие обязательства девелоперам будет очень сложно.

Соответственно, если девелоперы верхней линейки (сегмент бизнес+) находятся в таком состоянии, то остальным стоит призадуматься по поводу момента входа.

Что, собственно, мы и видим. Притормаживается выход новых проектов во всех сегментах, пытаются «доехать» на старых проектах. В меньшей степени идёт работа с банковским финансированием, в большей степени — расчёт на собственные средства.

Плюс все сжимаются по костам. Буквально месяца не проходит, как та или иная компания теряет пару голов топ-менеджеров.

Причём это не всегда связано с квалификацией людей. Это больше связано с тем, что собственники всё больше переключают на себя принятие решений. И из системы удаляются дорогостоящие её элементы, которые были ориентированы на рост, а не на сжатие.

Алексей Тугарев: И зачастую, по моим наблюдениям, это связано с некоторым пограничным эмоциональным состоянием собственников. Мы очень часто видим примеры, когда одним днём увольняется вся команда, набирается новая, через полгода этот процесс повторяется.

То есть сейчас во многих девелоперских компаниях большая текучка, и идёт такое состояние. Все находятся в тяжёлом поиске «спасителя Отечества». И мы регулярно видим смену этих «спасителей Отечества».

Дмитрий Долгов: Да. Как известно, нет пророка в своём отечестве. Сто процентов. Через это прошёл и я.

Алексей Тугарев: И я, собственно говоря.

Дмитрий Долгов: Но что я вижу по сегментам. Первое — плохо себя чувствует рынок комфорт-класса в Москве, потому что мы видим нарастающую реновацию — около 2 млн квадратных метров каждый год.

К чему это приведёт? Да к тому, что брать никто не будет, потому что цена уже такая, что проще что-то купить в Монако, чем квартиру комфорт-класса в Москве. Как я недавно пошутил, скоро двушка в Москве будет стоить 2 млрд рублей. Раньше мы удивлялись объектам-«миллиардникам», а теперь это уже вполне обычная тема.

Ярким показателем стало то, что даже премиум- и делюкс-сегменты начали шататься. Сначала они улетели куда-то в космос — полтора-два миллиона за квадратный метр. А потом люди, у которых есть такие деньги и такие возможности, видимо, тоже где-то насытились и поняли, что ликвидности у этих инвестиций нет. То есть друг другу они это потом не передадут.

Алексей Тугарев: Поговорили друг с другом.

Дмитрий Долгов: Поговорили: «У тебя есть?» — «Да, у меня тоже есть, мы соседи». И всё. Поэтому более-менее я вижу потенциал для МКД, наверное, на рынке Новой Москвы. Он будет туда расширяться. И очень надеюсь, что туда же будет расширяться история ИЖС — в неё я верю больше.

Потому что там есть история с землёй. Если мы говорим про инвестиции в загородную недвижимость, то можно ограничиться просто покупкой земли. Можно сделать land development, можно пройти гораздо больше этапов.

Там значительно проще инженерка, и запрос на подобную историю есть, потому что себестоимость поменьше. По ИЖС в московских условиях можно выйти на себестоимость 150–200 тысяч рублей за квадратный метр при продажной цене 300–350 тысяч рублей. Таким образом покупатель получит на 30–40% больше площади, плюс те преимущества, которые даёт загородная жизнь.

Дальше. У меня всё-таки очень большой опыт в light industrial и складах. Большие склады — наверное, в меньшей степени, light industrial — в большей.

Здесь есть чёткая привязка: эта история очень хорошо работает вместе со свободными экономическими зонами, которых в стране немало. В комбинации с налоговыми льготами инвестиции в подобную недвижимость востребованы.

Раньше все к этому относились с улыбкой, потом, когда налоги полезли вверх, даже крупные игроки стали не брезговать размещать свои складские комплексы в таких налоговых режимах.

Что касается МКД и, наверное, апартаментов. Апартаменты — это уже какая-то люксовая история. Прежде всего новые территории, Черноморское побережье, где люди хотят отдыхать. Там есть достаточно большой потенциал.

Если раньше мы видели в основном Сочи, то сейчас, пожалуйста: Туапсе, Новороссийск, Анапа, Крым, Дагестан, Алтай, Калининград. То есть можно собрать круглогодичный портфель и на пенсии ездить только отдыхать и наслаждаться жизнью.

Причём входные цены, на самом деле, достаточно хорошие. На текущих уровнях, если ещё и поторговаться, можно обеспечить доходность с окупаемостью порядка десяти лет. Мы как раз обсуждали, что гостиницам такие цифры даже не снились, а в апартаментах их можно получить.

Что касается МКД, то стрельнули такие города, как Казань, Новосибирск, Екатеринбург.

Алексей Тугарев: Но там сейчас и конкуренция высокая.

Дмитрий Долгов: Конкуренция высокая, но там и спрос есть. То есть там более живой спрос, чем в Москве.

Работа и планы

Алексей Тугарев: Да, здесь я согласен. Действительно, нам с инвестиционной точки зрения сейчас региональные рынки интереснее, чем Москва. Они показывают лучшие показатели с учётом уровня конкуренции.

Такой вопрос: а чем занимаешься сейчас? И чем планируешь заниматься?

Дмитрий Долгов: Я вернулся в инфраструктурное строительство. Сейчас прорабатываем ряд концессионных инициатив. Это воссоздание и строительство аэродромной инфраструктуры для обеспечения транспортных связей в рамках России. Веду несколько проектов по строительству аэродромов в нескольких субъектах.

Алексей Тугарев: Должность и компанию можешь сказать?

Дмитрий Долгов: Я генеральный директор управляющей компании «ОСП Аэродромы». Компания входит в структуру двух портовых холдингов. В ближайшие годы, в течение четырёх-пяти лет, планируется реконструкция четырёх аэродромов. Всего же это будет порядка восьми, но ближайшие планы — четыре.

Что касается параллельных проектов, у меня есть несколько других направлений бизнеса. Одно из них — эскалаторное оборудование. Достаточно нишевая история. Она осталась ещё со времён «Ингеокома», потому что «Ингеоком» — крупнейшая компания, которая занимается метростроением.

И моя историческая любовь — это газовые проекты, связанные со сжиженным природным газом.

Так как сегодняшняя ситуация диктует поиск точек оптимизации, газ является одним из конкурентных преимуществ нашей страны. Он позволяет снизить в ряде случаев операционные расходы примерно на четверть при тех же капитальных затратах. Тут вопрос в привычке и популяризации этого направления. Кроме того, многие просто боятся туда лезть. На самом деле ничего сложного в этом нет.

Про обучение и Академию Девелопмента

Алексей Тугарев: Хорошо. Возвращаясь к нашей образовательной системе, как оцениваешь объективно то, что мы даём в Академии Девелопмента? Где конкретно тебе это пригодилось? И какое общее впечатление можешь дать?

Дмитрий Долгов: Я не могу сказать, что сейчас происходит на рынке, но на тот момент это был точно лучший курс, лучшая программа по всем показателям. Ключевое — первое — это абсолютно практический смысл программы.

Полностью закончив программу, ты получаешь исчерпывающий объём знаний обо всех этапах, необходимых для того, чтобы дойти с момента оценки проекта до получения проектной документации, начала проектирования, работы с банками и так далее. Причём ты можешь это сделать без привлечения сторонних специалистов. То есть это экономия и времени, и денег.

Сейчас оценить какой-то участок вместе с финансовой моделью, градостроительной проработкой и так далее — в среднем стоит от двух до пяти миллионов рублей, если говорить про московские цены. Но, пройдя этот курс, ты можешь сделать это сам. Причём многократно. То есть, заплатив один раз за курс, можно бесконечно оценивать участки и строить финансовые модели.

Причём, насколько понимаю, в текущей программе курса часть…

Алексей Тугарев: Она в три раза увеличилась.

Дмитрий Долгов: Да, увеличился объём, и часть разделов полностью преобразилась.

Но в любом случае на тот момент, по-моему, что-то похожее было у РУДН. Что-то пытался делать МИСИС, но это всё были скорее рекламные лозунги. Никакой содержательной начинки у этих программ на тот момент не было. Сейчас не знаю, не люблю огульно критиковать.

Алексей Тугарев: Если это будет для тебя уместно, ждём тебя на полном большом курсе.

Чем он отличается? Кратко расскажу коллегам. Действительно, тот курс гораздо сильнее был сфокусирован на допроектной и предпроектной фазе. Сейчас у нас добавилось много разделов по юриспруденции, продуктовому менеджменту, строительству, проектированию — то есть мы уже шагнули дальше, в стадию реализации проекта. Получается, мы закрыли все недостающие фрагменты этого пазла.

Дмитрий Долгов: Я тоже не закончил обучение после курса в Академии Девелопмента. В прошлом году я пошёл на программу Urban в МГИМО по специализации «Продуктолог».

Потому что в тот момент мы рассматривали проект, и стадия уже диктовала необходимость принимать не просто концептуальные решения, а делать техническое задание на проектирование.

Доказывать банкам, что именно мы продаём. Не просто, что финансовая модель сходится, а из чего конкретно состоит продукт. Делать баланс по квартирографии, принимать решения по наполнению здания. Не только по классу, но и по всем характеристикам продукта.

Пришлось полностью самостоятельно разбирать порядка 600 пунктов продуктовой матрицы. Разбираться в отличиях эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классов. До этого я никогда этим не занимался. Но это было увлекательно.

И я уверен, что программа в Академии Девелопмента будет полезна и в этом направлении. Зная, Алексей, ваш подход, я уверен, что это уже совсем другой уровень.

Алексей Тугарев: Мы рады, что у коллег появляется что-то прикладное и полезное. Я так понимаю, у тебя положительный отзыв?

Дмитрий Долгов: Положительный.

Алексей Тугарев: Потому что, объективно, исходя из того, что мы слышим от всех, кто приходит учиться, полезной практики на рынке не хватает. Много всего, но мало действительно полезного.

Тебе спасибо за сегодняшний визит, за отзыв. Желаем успехов в карьере.

И лично от меня пожелание, чтобы доля девелоперского направления в твоих бизнес-активностях только росла.

Дмитрий Долгов: Спасибо.