Мой путь в девелопмент: от продуктовой палатки до собственных проектов

После университета я уволился из аэропорта и твёрдо решил открыть продуктовый магазин. Нашёл место в юго-западном округе Москвы. С помощью друзей взял палатку на юго-западном рынке (до сих пор частично функционирует).

И тут я совершил все возможные предпринимательские ошибки: влез в долги, не просчитал риски, не учёл регуляторные ограничения.

Примечательно, что в этот момент я впервые столкнулся с регуляторной политикой города, которая напрямую повлияла на мой бизнес. Мэр Москвы Сергей Собянин в тот период начал борьбу с палатками, часть рынка пошла под снос. Моя палатка тогда ещё стояла, но я видел, что всё идёт к концу. Я продал её коллеге, которая много лет работала на рынке. Так я вышел из продуктового бизнеса, ничего на тот момент не заработав и раздал долги, которые скопил за время предпринимательства.

Урок, который я вынес: бизнес без понимания внешней среды и экономики - это рулетка, а такой подход для меня неприемлем.

После провала пришлось возвращаться в Домодедово, но уже в авиакомпанию «S7». График был сменный - 2/2, и у меня появилось свободное время для новых проектов.

Тут вмешался случай. Один знакомый предприниматель попросил помочь продать участок земли с назначением: под многоквартирную застройку. Это был мой первый опыт работы с земельным участком под многоквартирное жилищное строительство (МКД). Тогда я впервые столкнулся с вопросами градостроительного потенциала участка, параметров застройки, разрешённого использования земли и интересов девелоперов.

Место было, мягко говоря, так себе. Но я начал обзванивать застройщиков в этом регионе, предлагать участок.

С этого началось моё общение с девелоперами. Сеть партнёров росла, я понял одну простую вещь: всем девелоперам постоянно нужна земля. И если ты можешь быстро подбирать участки, ты становишься им полезен.Позже я понял, что девелопера интересует не просто земельный участок. Ему нужен проект с понятной экономикой, прогнозируемой маржинальностью, минимальными юридическими рисками и возможностью быстро вывести объект в реализацию.

В этот период я познакомился с Алексеем Тугаревым. Он тогда работал в компании Tekta Group. Я нашёл для них участок на Рублёвском шоссе. Должна была случиться моя первая крупная сделка.

Но у Бога были другие планы: участок в итоге продали только спустя 8 лет.

Тогда я понял: я просто «звоню по объявлениям», собираю информацию, но у меня нет системы. Я не умел рассчитывать экономику девелоперского проекта: оценивать стоимость земли, считать финансовую модель, определять остаточную стоимость участка, анализировать рентабельность и инвестиционную привлекательность проекта. И поэтому не мог обоснованно сказать застройщику: «Этот участок выгоден, потому что там такие-то параметры и такая-то маржинальность». Я просто передавал контакты и надеялся на удачу.

После той неудачи я постепенно отстраивал связи, но качественного скачка не было. Пока Алексей не написал мне, что запустил свой образовательный проект - Академия Девелопмента.

Я его знал еще по рабочим встречам - он всегда вникал в детали и подробно отвечал на вопросы, поэтому когда он позвал на обучение, я согласился не раздумывая. В 2020 году я отучился на 4-м потоке и впервые понял, что значит не просто подбирать участки, а думать как девелопер.

У меня появилась методология:

Дополнительно я освоил анализ градостроительных ограничений, расчет технико-экономических показателей (ТЭП), предварительную оценку себестоимости строительства, финансовое моделирование проекта и оценку рисков приобретения земельных участков.

После первого курса я капитализировал знания - закрыл несколько хороших сделок. Начал больше понимать рынок и девелоперов. Я уже не просто звонил с предложением, а мог аргументированно объяснить, почему этот участок стоит взять.

В 2025 году я вернулся на более полный курс. Три-четыре месяца плотного погружения совместно с действующими девелоперами.

А теперь если говорить про цифры. До обучения я брался за любые участки, надеялся на удачу и годами ждал, когда хоть что-то продастся - как с тем объектом на Рублёвке, который ушёл только через 8 лет. После первого же курса я закрыл сделку с японской Tokyo-Inn на 500 млн рублей (об этом напишу позже подробный кейс), где было четыре стороны переговоров и сложнейший международный контрагент.

Сейчас мы с партнером занимаемся аудитом различных участков под девелоперские проекты: оцениваем их с точки зрения градостроительного потенциала и экономики, чтобы принимать взвешенные решения. Это не магия, а системный подход, финансовое моделирование, маркетинговый анализ и понимание, что девелоперу реально нужно.

Первое. Не бойтесь начинать с малого. Я начинал с продуктовой палатки, которую снесли. Это нормально.

Второе. Без знаний вы будете просто «менеджером-звонилкой». А за «звонилку» больших денег не платят.

Третье. Учитесь у тех, кто уже прошёл этот путь. Мои преподаватели дали мне систему, которая превратила хаос в понятный процесс. Все мои знания в девелопменте - от них.

Сейчас я уже не просто подбираю участки. Я разрабатываю собственный девелоперский проект и собираюсь его реализовать. Оглядываясь назад, я понимаю: самый правильный выбор я сделал, когда пошёл учиться. Инвестиции в образование - это лучшее, что вы можете сделать для своего бизнеса.

Если бы сегодня меня спросили: «Как начать заниматься девелопментом?», мой ответ был бы прост. Сначала разобраться в экономике проектов, научиться анализировать земельные участки и понимать, как принимает решения девелопер. Именно эти знания позволяют отличать перспективный проект от проблемного.

И да, друзья, как говорит наш наставник: «Капитализируйте знания». Это работает.